การปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ใช้ในปี 2570 (ตอนจบ)

สำหรับบทความในตอนนี้ ผู้เขียนจะขอกล่าวถึงหลักเกณฑ์ในการประเมินราคาที่ดินให้เป็นไปตามกฎกระทรวงการกำหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง การจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดิน พ.ศ. 2563 ได้กำหนดไว้

หลักเกณฑ์ในการประเมินราคาที่ดิน

สำหรับหลักเกณฑ์มีดังต่อไปนี้ 

ข้อ 2 ให้คณะกรรมการประจำจังหวัดประกาศกำหนดพื้นที่และกำหนดระยะเวลาที่จะดำเนินการสำรวจที่ดิน และจัดให้มีการสำรวจสภาพที่ดินในพื้นที่ที่จะกำหนดราคาประเมิน รวมทั้งสืบหาราคาตลาดของที่ดินที่จะกำหนดราคาประเมินและที่ดินที่ใช้ในการเปรียบเทียบเพื่อให้ได้ข้อมูลตามที่คณะกรรมการกำหนด โดยอย่างน้อยต้องประกอบด้วยรายละเอียดดังต่อไปนี้

(1) ตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดิน

(2) ลักษณะรูปแปลงที่ดิน

(3) การใช้ประโยชน์ที่ดิน

(4) สภาพแวดล้อม

ข้อ 3 ให้คณะกรรมการประจำจังหวัดวิเคราะห์ข้อมูลที่ได้จากการดำเนินการตามข้อ 2 เพื่อกำหนดราคาประเมินที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ประเภท น.ส.3 ก. และจัดทำรายงานการประเมินราคาที่ดิน พร้อมทั้งจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินและแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดิน

ข้อ 4 การกำหนดราคาประเมินที่ดิน ให้ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดในกรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาตลาด หรือมีแต่ไม่เพียงพอที่จะใช้ประเมินราคาได้ให้ใช้วิธีรายได้ และพิจารณาวิธีการในการประเมินราคาที่ดินในแต่ละรูปแบบของวิธีรายได้ตามหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการกำหนด ในกรณีที่ดินที่ทำการประเมินมีสิ่งปลูกสร้างอยู่ในแปลงที่ดิน การกำหนดราคาประเมินที่ดินให้หักราคาสิ่งปลูกสร้างออกก่อนกำหนดราคาประเมินที่ดินนั้น

ข้อ 5 รายงานการประเมินราคาที่ดิน ให้จัดทำสรุปภาพรวมของการกำหนดราคาประเมินที่ดินนั้นเป็นรูปเล่มรายงานตามที่คณะกรรมการกำหนด โดยอย่างน้อยต้องประกอบด้วยรายละเอียดดังต่อไปนี้

(1) พื้นที่ที่ทำการประเมินราคาที่ดิน

(2) แผนที่สังเขปแสดงพื้นที่ที่ทำการประเมินราคาที่ดิน

(3) สรุปผลการวิเคราะห์ราคาประเมินที่ดิน

(4) ราคาประเมินที่ดินเป็นรายหน่วยที่ดินและอัตราร้อยละของการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินแต่ละหน่วยที่ดิน เปรียบเทียบกับรอบบัญชีราคาประเมินที่ดินที่ผ่านมา พร้อมทั้งราคาประเมินที่ดินเฉพาะรายถนนสำคัญ

ข้อ 6 เมื่อคณะกรรมการประจำจังหวัดพิจารณารายงานการประเมินราคาที่ดินและเห็นชอบราคาประเมินที่ดินรายหน่วยที่ดินแล้ว ให้นำราคาประเมินที่ดินรายหน่วยที่ดินดังกล่าวมากำหนดราคาประเมินที่ดินแต่ละแปลง และจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินและแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดิน

ข้อ 7 บัญชีราคาประเมินที่ดินอย่างน้อยต้องประกอบด้วยรายละเอียดดังต่อไปนี้

(1) ตำแหน่งที่ดิน ซึ่งต้องประกอบด้วยเลขที่ดิน ระวางแผนที่ และท้องที่ที่เป็นที่ตั้งของที่ดิน 

(2) ราคาประเมินที่ดิน โดยกำหนดให้ราคาประเมินมีหน่วยเป็นบาทต่อตารางวา 

(3) รอบบัญชีที่ประกาศใช้ และให้ประธานกรรมการประจำจังหวัดเป็นผู้ลงนามในบัญชีราคาประเมินที่ดิน

ข้อ 8 แผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดิน ให้ระบุตำแหน่งที่ดินที่เป็นที่ตั้งของแปลงที่ดิน โดยอ้างอิงจากระวางแผนที่ที่กรมที่ดินหรือหน่วยงานอื่นจัดทำขึ้นและราคาประเมินที่ดินแต่ละแปลง ซึ่งสอดคล้องกับรายละเอียดที่กำหนดในบัญชีราคาประเมินที่ดิน

ข้อ 9 ในกรณีที่ความปรากฏแก่คณะกรรมการประจำจังหวัดเองหรือปรากฏจากการตรวจสอบข้อมูลของคณะกรรมการประจำจังหวัดว่าที่ดินบริเวณใดมีราคาเฉลี่ยของราคาซื้อขายที่ดินต่างจากราคาประเมินตามบัญชีราคาประเมินที่ดินที่ใช้บังคับอยู่เกินร้อยละ 15 ให้คณะกรรมการประจำจังหวัดกำหนดราคาประเมินที่ดินใหม่และแก้ไขราคาประเมินที่ดินดังกล่าว พร้อมทั้งจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่ โดยไม่ต้องรอให้ครบรอบการใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินนั้น

ข้อ 10 การกำหนดราคาประเมินที่ดินนอกจากที่ดินตามข้อ 3 กรณีพื้นที่ในเขตเทศบาลให้กำหนดราคาประเมินที่ดินโดยใช้ราคาต่ำสุดของราคาประเมินที่ดินรายหน่วยที่ดินแต่ละประเภทในเขตเทศบาลนั้น กรณีพื้นที่นอกเขตเทศบาลให้กำหนดราคาประเมินที่ดินโดยใช้ราคาต่ำสุดของราคาประเมินที่ดินรายหน่วยที่ดินแต่ละประเภทในเขตตำบลนั้น และนำราคาประเมินที่ดินนั้นมาจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดิน 

บัญชีราคาประเมินที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้จัดทำแยกออกจากบัญชีราคาประเมินที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ประเภท น.ส.3 ก. และให้ประธานกรรมการประจำจังหวัดเป็นผู้ลงนามในบัญชีราคาประเมินที่ดินดังกล่าว

ตัวอย่าง ผู้เขียนขอยกตัวอย่างประกาศคณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐประจำจังหวัดสุพรรณบุรี เรื่อง กำหนดพื้นที่และกำหนดระยะเวลาดำเนินการสำรวจที่ดิน มีข้อความว่า