การปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ใช้ในปี 2570 (ตอนที่ 1)

สืบเนื่องจากมีข่าวว่ากระทรวงการคลังเตรียมปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ทั่วประเทศ เริ่มบังคับใช้ในปี 2570 โดยมุ่งให้ราคาประเมินสะท้อนมูลค่าทางเศรษฐกิจและใกล้เคียงราคาตลาดมากขึ้น หลังจากปัจจุบันบางพื้นที่มีช่องว่างระหว่างราคาประเมินของรัฐกับราคาตลาดสูงถึง 30 - 40% และเปิดตัวระบบ D-Value พร้อมบริการรับรองสำเนาบัญชีราคาประเมินที่ดินและห้องชุดออนไลน์เป็นครั้งแรก

นายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า ขณะนี้กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างจัดทำราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ซึ่งจะมีการทบทวนทุก 4 ปี และมีกำหนดเริ่มใช้ในปี 2570 โดยปัจจุบันได้ดำเนินการประเมินราคาที่ดินครบทุกแปลงทั่วประเทศแล้ว ทั้งนี้ ราคาประเมินของภาครัฐโดยทั่วไปจะมีความแตกต่างจากราคาตลาดอยู่บ้าง ซึ่งในหลายประเทศทั่วโลกมักมีส่วนต่างเฉลี่ยประมาณ 15% เนื่องจากราคาตลาดมีการเปลี่ยนแปลงตามปัจจัยทางเศรษฐกิจและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างถนนสายใหม่ การขยายเส้นทางรถไฟฟ้า หรือการพัฒนาเมืองในพื้นที่ต่าง ๆ ส่งผลให้มูลค่าที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นตามศักยภาพของทำเล 

นายเอกนิติกล่าวว่า “รัฐพยายามปรับปรุงฐานข้อมูลและอัปเดตราคาประเมินให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น เมื่อราคาประเมินสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงได้ใกล้เคียงขึ้นก็จะเป็นประโยชน์ต่อประชาชนที่นำทรัพย์สินไปใช้ประกอบการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน” 

พร้อมกันนี้ กรมธนารักษ์ได้เปิดให้บริการรับรองสำเนาบัญชีราคาประเมินทรัพย์สินออนไลน์ผ่านระบบ D-Value ภายใต้ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน ซึ่งเป็นบริการอิเล็กทรอนิกส์ (e-Service) สำหรับตรวจสอบราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่มีค่าบริการ โดยมุ่งเน้นการอำนวยความสะดวกให้ประชาชนสามารถเข้าถึงข้อมูลได้ทุกที่ทุกเวลา เพราะ D-Value เช็คราคาประเมินฟรี 24 ชั่วโมง นอกจากนี้ ยังมีการเชื่อมโยงข้อมูลกับสถาบันการเงินเพื่อสนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน โดยระยะแรกได้ร่วมมือกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ธนาคารกรุงไทย และธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.) 

การเชื่อมโยงข้อมูลดังกล่าวจะช่วยให้ประชาชนและเกษตรกรที่ต้องการขอสินเชื่อ สามารถใช้ข้อมูลราคาประเมินจากระบบดิจิทัลประกอบการพิจารณาสินเชื่อได้ทันที ช่วยลดขั้นตอน ลดระยะเวลา และเพิ่มความคล่องตัวในการทำธุรกรรมทางการเงิน 

นอกจากนี้ นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า กรมตั้งเป้าหมายการจัดเก็บรายได้ในปีงบประมาณ 2569 ที่ 11,900 ล้านบาท มั่นใจว่า เมื่อถึงวันที่ 30 กันยายน 2569 จะจัดเก็บรายได้เกินเป้าหมาย 20% เนื่องจากใน 4 เดือนแรกของปีงบประมาณ 2569 หรือตั้งแต่เดือนตุลาคม ปี 2568 - มกราคม ปี 2569 จัดเก็บรายได้ในส่วนของที่ราชพัสดุที่ 8,059.61 ล้านบาท สูงกว่าประมาณการ 487.13 ล้านบาท และเหรียญกษาปณ์ที่ 169.57 ล้านบาท สูงกว่าประมาณการ 63.99 ล้านบาท รวมทั้งสิ้น 8,229.18 ล้านบาท นายอัครุตม์กล่าวว่า กรมอยู่ระหว่างการจัดทำบัญชีราคาประเมินรอบ 4 ปี (2570 - 2573) โดยขณะนี้เร่งศึกษาแนวทางการปรับราคาประเมินที่ดินเพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ ให้ราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาดไม่เกิน 20% จากเดิมที่ต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาดประมาณ 30 - 40% คาดเริ่มประกาศใช้ภายในเดือนธันวาคม 2569 และเริ่มบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2570 ภายหลังจากการจัดทำบัญชีราคาประเมินรอบปี 2566 - 2569 จะครบกำหนดในปีนี้ 

สำหรับโครงการธนารักษ์เอื้อราษฎร์ การมอบสัญญาเช่าที่ราชพัสดุเพื่อแก้ไขปัญหาการบุกรุกที่ดินของราชพัสดุ ที่ต้องดำเนินการจัดให้เช่าทั้งสิ้น 164,590 ราย จัดทำสัญญาเช่าไปแล้ว 140,206 ราย ขณะนี้คงเหลือที่จะจัดทำสัญญาเช่า 24,384 ราย คาดว่าจะดำเนินการเซ็นสัญญาให้ครบภายในปี 2573 นอกจากนี้ กรมฯ มีแผนนำที่ดินที่ราชพัสดุที่จากการยึดทรัพย์มาดำเนินการเปิดประมูลขาย ประกอบด้วยจำนวน 41 รายการ 7 ประเภท ได้แก่ 

1. ประเภทคอนโดมิเนียม

2. ประเภททาวน์เฮาส์

3. ประเภทบ้านเดี่ยว

4. ประเภทอาคารพาณิชย์

5. ประเภทอาคารสำนักงาน

6. ประเภทที่ดินว่างเปล่า-บ้านเดี่ยว และ 

7. ประเภทที่ดินว่างเปล่า

ทั้งนี้ ได้เปิดประมูลมีนาคม 2569 ผ่านระบบออนไลน์ Auction Treasury 

การกำหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง

สำหรับการกำหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง เมื่อเจ้าพนักงานประเมินได้ข้อมูลจากกรมธนารักษ์ที่เปิดให้บริการรับรองสำเนาบัญชีราคาประเมินทรัพย์สินออนไลน์ผ่านระบบ D-Value ภายใต้ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน ซึ่งเป็นบริการอิเล็กทรอนิกส์ (e-Service) สำหรับตรวจสอบราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเป็น จากนั้นก็จะนำราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปเป็นเกณฑ์ในการกำหนดราคาที่ดินเพื่อเป็นฐานข้อมูลในการแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับปีภาษีนั้น

แต่อย่างไรก็ตาม การกำหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างต้องเป็นไปตามกฎกระทรวงการกำหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง การจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดิน พ.ศ. 2563 ซึ่งในกฎกระทรวงนี้ ได้อธิบายวิธีการประเมินราคาที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างไว้ 4 วิธี กล่าวคือ